從2003年出臺的“18號文”算起，我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史已經(jīng)走過了十年的歷程。而從不同階段出臺的政策來看，隨著從2010年開始“國十一條”、“新國十條”、“限購令”、“新國五條”等號稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控措施相繼出爐，，樓市調(diào)控也被認(rèn)為是進(jìn)入了“全面加碼期”。然而，十年調(diào)控至今，即便屢屢出臺“史上最嚴(yán)調(diào)控”，為何其調(diào)控效果卻仍是差強(qiáng)人意？

　　近年來，限購、限貸等行政化手段的去留問題一直備受爭議，新一屆政府對樓市調(diào)控方向也逐漸發(fā)生變化。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，走過十年調(diào)控，未來中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)變，樓市長效機(jī)制也正呼之欲出……

　　“安居夢”遭遇高房價

　　據(jù)中國社會科學(xué)院近日發(fā)布的一份調(diào)查報告顯示，“安居夢”已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民中國夢的具體內(nèi)容。18.8%的人將“改善住房”作為今后5-10年最想實現(xiàn)的個人愿望，在各類愿望中列第三位，僅次于“收入增加”和“家人平安健康”。

　　中國社科院城市發(fā)展與研究所原所長牛鳳瑞對媒體表示，社科院的調(diào)查結(jié)果跟我們平時主觀的判斷表現(xiàn)一致。不同于其他的物質(zhì)需求，住房需求的特點是彈性大，隨著人們收入水平的提高，住房需求也在不斷提升。

　　事實上，政府始終在關(guān)注全民住房問題，國家領(lǐng)導(dǎo)人也曾在會議多次上強(qiáng)調(diào)，要“逐步滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，實現(xiàn)住有所居。”

　　然而，經(jīng)歷十多年的房地產(chǎn)市場發(fā)展，房價卻經(jīng)歷了快速上漲，居民購房壓力不斷增加。

　　日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70城市住宅價格變動情況顯示，一線城市房價連續(xù)三個月同比漲幅超20%，同比漲幅超10%的城市也達(dá)到26個。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，各地房價經(jīng)歷了逐月累積上漲，全年的房價形勢已基本定型，房價漲幅過快城市的年度房價調(diào)控目標(biāo)難以完成。

　　面對大城市的工作和住房壓力，很多人無奈逃離“北上廣”，安居夢遭遇高房價的背后，中國房地產(chǎn)十年來調(diào)控效果值得深思。

　　調(diào)控十年房價屢調(diào)屢漲

　　縱觀中國房地產(chǎn)市場十多年來的發(fā)展，各項“文件”、“通知”等政策條款相伴而生。從2003年的“121文件”、“18號文”，到2004年的“8.31大限”，土地開始“招拍掛”的交易方式；再到2008年下半年政府“救市”，央行自9月到12月份，連續(xù)5次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。后來，“國八條”、“國五條”……相繼出臺。

　　據(jù)了解，2004年“8.31”大限后，所有土地必須通過公開“招拍掛”形式交易出讓，基本斷絕了土地私下交易的可能。為此，華遠(yuǎn)[簡介 最新動態(tài)]集團(tuán)董事長任志強(qiáng)曾在其博客中提到，壟斷的招拍掛土地政策促使房價跟隨土地價格暴漲。

　　如今，任志強(qiáng)的預(yù)判已經(jīng)應(yīng)驗，然而高價地依然頻頻出現(xiàn)，各地“地王”記錄不斷被刷新。僅在2013年，北京、上海、杭州等城市就出現(xiàn)多個“地王”，建房成本增加，房價預(yù)期再度上漲。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了快速發(fā)展的“黃金十年”，期間房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房產(chǎn)商們“攻城略地、各路拼殺”，實現(xiàn)爆發(fā)式增長，房價水平也一路直上。

　　房價屢調(diào)屢漲，因此不斷出臺的調(diào)控政策也被指為“空調(diào)”，對此，中國行政體制改革研究會副會長、國家行政學(xué)院教授汪玉凱對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，不管是此前出臺的“國八條”還是現(xiàn)在的新“國五條”，樓市政策基本都是采取的“一刀切”模式。政府要利用行政手段介入樓市調(diào)控，首先要區(qū)分不同的城市，出臺有差異化的調(diào)控政策，簡單的“一刀切”難免會出現(xiàn)問題。

　　年底樓市政策變動引關(guān)注

　　近年來，限購、限貸等無疑已經(jīng)成為樓市調(diào)控的重要手段。

　　而今年第四季度以來，包括一線城市在內(nèi)的18個城市更是相繼出臺地方調(diào)控內(nèi)容，限購、限貸等政策進(jìn)一步收緊，樓市再度陷入緊張狀態(tài)。

　　目前，新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控并未作明確表態(tài)，中央經(jīng)濟(jì)工作會議也未對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行部署。十八屆三中全會結(jié)束后，在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出，要“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺”，同時“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。官方表態(tài)未提及樓市調(diào)控，但多次提及市場化，這也被業(yè)內(nèi)解讀為中國房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒂瓉硇碌霓D(zhuǎn)機(jī)。

　　近日，住建部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上指出，要繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作，對北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴(yán)落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

　　不過，就在姜偉新談話當(dāng)天，廣州市國土房管局局長李俊夫在提到明年工作打算時表示，2014年要以建立住房長效機(jī)制為重點，加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價、限購等行政干預(yù)措施。兩方對樓市限購政策的表態(tài)迅速引發(fā)關(guān)注，李俊夫的發(fā)言也被解讀為“廣州將要逐步取消限購政策”。隨后，廣州國土局發(fā)布通告強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購。

　　調(diào)控方向或轉(zhuǎn)型：建立長效機(jī)制

　　房地產(chǎn)調(diào)控需要怎樣的轉(zhuǎn)變？有媒體在報道中直言，種種跡象表明，2014年中央政府對房地產(chǎn)的思路已經(jīng)成熟。更有消息透露，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案，具體方案可能會在明年兩會前后公布。

　　中國社科院城市發(fā)展與研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了一個新的路口。“我們希望看到中國房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，即讓市場發(fā)揮資源配置的基礎(chǔ)作用，這是長效機(jī)制的本質(zhì)含義。”

　　“市場形成的價格才是真實的價格。”牛鳳瑞說：“房地產(chǎn)以往十年的宏觀調(diào)控基本不成功，目標(biāo)以調(diào)控房價為主，但是房價照漲不誤，而且超出人們的預(yù)期，說明政策調(diào)控方向不正確?，F(xiàn)在新一屆政府沒有進(jìn)一步嚴(yán)格調(diào)控的動作，而且也沒有進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)控制房價。”他認(rèn)為，過去十年以行政化為主的調(diào)控方式，將迎來一個突破，進(jìn)入以市場為主導(dǎo)的調(diào)控模式。

　　提到樓市長效機(jī)制，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一對記者表示，應(yīng)該盡快推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建立，制定時間表和路線圖，推動房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等工作的建設(shè)，來穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　12月27日，專欄作家童大煥在《南方日報》發(fā)表文章稱：“ 至于所謂的‘房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制’，最好的辦法就是尊重市場規(guī)律。不管采取什么行政手段，最后一定要受到市場規(guī)律的總結(jié)算。早遵從市場規(guī)律，就會早一點達(dá)成供求平衡，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會的平衡發(fā)展。”